• Черновая отделка
• Предчистовая отделка (white box)
• Чистовая отделка
• Отделка под ключ
• Как выбрать тип отделки от застройщика
• Как принять квартиру с отделкой у застройщика

Черновая отделка

Базовый, минимальный вариант состояния квартиры– это Черновая отделка. Покупатель фактически получает бетонную коробку с выполненными только самыми необходимыми строительными работами. Как правило, в квартиру с черновой отделкой уже заведены основные коммуникации, а также установлен базовый строительный минимум:

• Входная дверь и окна: установлены окна (стеклопакеты) во всех помещениях, а также временная входная дверь (обычно из недорогих материалов, например ДСП или ДВП).
• Инженерные системы: выполнена разводка труб водоснабжения и канализации по стоякам, подключено отопление (в комнатах установлены радиаторы), электрический кабель подведён до квартирного щитка.
• Черновые работы: сделана грубая цементно-песчаная стяжка пола, нанесена обмазочная гидроизоляция в мокрых зонах (санузлы, ванная комната), возведены межкомнатные перегородки (если жильё не сдаётся в формате свободной планировки).

Обратите внимание, что состав черновой отделки может различаться. Иногда квартира передаётся без внутренних перегородок (свободная планировка), может отсутствовать черновая стяжка пола или, наоборот, быть выполнено частичное выравнивание стен. Застройщик обычно указывает в документации, какие именно работы включены в черновой вариант.

Плюсы чернового варианта:

• Низкая стоимость жилья: квартиры без отделки стоят заметно дешевле аналогичных с ремонтом, что позволяет сэкономить на этапе покупки.
• Свобода ремонта под себя: новосёлы могут реализовать свой индивидуальный дизайн-проект и выбрать все материалы и планировочные решения на свой вкус, не оглядываясь на типовые отделочные шаблоны.
• Видны скрытые недостатки: в пустой "коробке" проще обнаружить возможные строительные дефекты – трещины в перекрытиях, щели, неровности стен или пола, которые не скрыты финишными материалами.

Минусы чернового варианта: придётся выполнять полный ремонт самостоятельно. Такой проект потребует значительных финансовых вложений и времени – зачастую на отделку с нуля уходит от 6 до 12 месяцев. Вам необходимо будет контролировать работу бригады, закупать материалы, решать множество технических вопросов. Кроме того, если соседи в доме будут делать ремонт дольше вас, некоторое время придётся мириться с шумом и строительной пылью вокруг.

Необходимо отметить, что черновую отделку нередко выбирают покупатели элитных квартир и апартаментов. Владельцы недвижимости премиум-класса, обладая достаточными средствами, обычно не удовлетворены стандартными дизайн-решениями от застройщика. Они предпочитают получить пространство без финишного ремонта, чтобы затем воплотить собственный эксклюзивный интерьер по авторскому проекту.

Предчистовая отделка (white box)

Предчистовая отделка, которую часто называют white box, представляет собой промежуточный вариант между черновым и чистовым ремонтом. В квартире с предчистовой отделкой уже выполнены все "грязные" и трудоёмкие работы, благодаря чему помещение полностью подготовлено к финальному этапу декорирования. Что обычно включает в себя white box:

• Выравнивание и подготовка поверхностей: стены оштукатурены (выровнены, чаще всего гипсовой штукатуркой) и зачастую уже зашпаклёваны под чистовую отделку, углы и откосы выведены, потолки подготовлены. Черновая стяжка пола сделана и тщательно выровнена.
• Инженерия и коммуникации: по квартире проложена электропроводка до точек установки розеток и выключателей (на стенах могут быть установлены монтажные коробки под электроарматуру). Также выполнена разводка труб водоснабжения к местам подключения сантехники, выведены канализационные отводы под санприборы.
• Дополнительные элементы: в ряде случаев застройщик устанавливает подоконники на окна, монтирует межкомнатные перегородки (если они не были возведены на черновом этапе) и даже базовые межкомнатные двери. В некоторых новостройках с white box квартира передаётся с минимальным сантехническим оборудованием: например, в санузле установлены унитаз и раковина, а также смесители – чтобы покупатели могли временно пользоваться водой до полноценного финального ремонта.

После предчистовой отделки квартира имеет аккуратный, "белый" вид: ровные серые стены и полы, никаких строительных отходов и пыли. Покупателю остаётся только выполнить финишные работы по своему вкусу – поклеить обои или нанести краску на стены, настелить чистовое напольное покрытие, установить декоративные элементы, мебель и технику.

Преимущества отделки white box:

• Экономия на ремонте: квартира с предчистовой отделкой стоит дешевле, чем жильё с чистовым ремонтом, но уже избавляет владельца от самых пыльных и тяжёлых этапов работ. Затраты и время на доведение квартиры "до ума" существенно ниже по сравнению с полным ремонтом с нуля.
• Возможность выбора материалов: новосёлы самостоятельно решают, какими будут финальные покрытия стен, полов, потолков, какую плитку или ламинат настелить – то есть сохраняется свобода дизайна.
• Сокращение сроков заселения: в отличие от черновой квартиры, жильё с white box можно подготовить к проживанию значительно быстрее, так как основные черновые процессы уже завершены.

Недостатки white box: главный минус – невозможность лично проконтролировать качество скрытых работ и черновых материалов. Все конструкции (стяжка, штукатурка, проводка, трубы) уже выполнены застройщиком, и если они сделаны некачественно, обнаружить это невооружённым глазом сложно. Исправлять же расположение труб или электрики после сдачи квартиры гораздо труднее и дороже. Таким образом, покупателю приходится принимать на веру качество базового ремонта. Если захочется внести изменения (например, перенести розетки или точки вывода воды), придётся дополнительно штробить стены и переделывать готовое, что увеличивает расходы и сроки работ.

Чистовая отделка

Квартира с чистовой отделкой от застройщика – это жильё, полностью готовое для проживания с точки зрения ремонта. Здесь уже выполнены все финишные работы: стены оформлены (поклеены обои или нанесена декоративная отделка), на полах уложено конечное покрытие (линолеум, ламинат, паркет либо керамогранит – в зависимости от проекта), потолки покрашены или смонтированы натяжные, установлены межкомнатные двери. Также застройщик монтирует всю необходимую сантехнику (унитаз, раковина, ванна или душ, смесители), устанавливает электрофурнитуру – выключатели и розетки. Словом, квартира обеспечена всем необходимым, кроме мебели и отдельных бытовых приборов.

У разных застройщиков могут предлагаться несколько вариантов чистовой отделки на выбор – от двух-трёх до десяти и более стилевых решений. Они отличаются дизайном и качеством материалов: цветовой гаммой, типом обоев (виниловые, флизелиновые, под покраску), видами напольных покрытий, плитки в санузлах, фурнитурой и т.д. Покупателям при заключении договора обычно демонстрируют каталоги или образцы материалов, доступных в рамках стандартных вариантов. Иногда за отдельную плату разрешается внести изменения в базовую комплектацию – например, выбрать другой цвет ламината, заменить тип обоев или добавить дополнительные розетки в удобных местах.

Плюсы чистовой отделки:

• Быстрое заселение: покупая квартиру с ремонтом от застройщика, новосёлы экономят время и силы – можно практически сразу после получения ключей завозить мебель и въезжать. Отпадает необходимость терпеть длительный ремонт или снимать жильё на этот период.
• Низкая стоимость ремонта: финишная отделка, выполненная строительной компанией, обходится дешевле, чем если бы собственник делал ремонт аналогичного объёма самостоятельно. Застройщик закупает материалы оптом и содержит штат рабочих, поэтому себестоимость работ ниже.
• Удобство при ипотеке: если недвижимость приобретается в ипотеку, стоимость чистового ремонта включается в общую цену квартиры. В итоге затраты на отделку "растягиваются" во времени и распределяются по ежемесячным платежам, что менее ощутимо для бюджета.
• Не жалко переделать при усадке: новостройкам свойственна усадка здания в первые пару лет эксплуатации. Если из-за этого на отделке появятся мелкие трещины или дефекты, готовый бюджетный ремонт от застройщика будет не так жалко, как дорогую авторскую отделку, сделанную своими силами.

Вместе с тем чистовая отделка от застройщика имеет и минусы. Прежде всего, это типовые решения – такой ремонт выполнен по шаблону, без учёта индивидуальных предпочтений владельца. Тем, кто ценит уникальный дизайн и высокое качество материалов, типовой интерьер может не подойти. Кроме того, под слоями финишной отделки могут скрываться строительные недостатки (неровности стен, трещины в штукатурке, монтажные зазоры), которые не всегда заметны при приёмке. Качество работы застройщика также не всегда на высоте – нередко применяются материалы среднего уровня, а на отдельных этапах отделки стараются сэкономить.

Как правило, вариант с чистовой отделкой предпочитают покупатели массового сегмента, для которых главное – как можно быстрее получить ключи и переехать, не тратя силы на ремонт. Многие приобретают жильё по ипотеке и не имеют дополнительных средств на отделку, поэтому готовы заплатить чуть больше за уже готовое решение. При этом удорожание стоимости квартиры при чистовом варианте несущественно влияет на размер ежемесячного ипотечного платежа.

Отделка под ключ

Максимальная степень готовности квартиры от застройщика – это отделка под ключ. В неё, помимо чистового ремонта, могут входить мебель, встроенная техника и элементы интерьера. По сути, покупатель получает полностью обустроенное жильё, куда можно заселиться сразу после покупки, буквально с чемоданом. Перечень того, что входит в комплектацию под ключ, зависит от программы конкретного девелопера и класса жилья.

Обычно застройщик предлагает базовый пакет меблировки, который клиент может расширить или изменить за дополнительную плату. На этапе заключения договора обсуждается наполнение квартиры – от моделей бытовой техники до стиля и цвета мебели. Например, список оснащения квартиры-студии под ключ может выглядеть так:

• Кухонный гарнитур со встроенной техникой (мойка, варочная поверхность, духовой шкаф или плита, вытяжка).
• Обеденная зона или барная стойка с комплектом барных стульев.
• Шкафы для хранения: гардеробный шкаф в жилой комнате или системе хранения в прихожей.
• Мягкая мебель по необходимости: компактный диван или кресла.
• Осветительные приборы, шторы и элементы декора.

При желании покупатель может дополнительно заказать установку другой техники или мебели – например, выбрать модель холодильника и стиральной машины, кондиционеры, заменить некоторые позиции на более премиальные. Все опции влияют на конечную цену объекта и оговариваются заранее.

Плюсы отделки под ключ:

• Жильё сразу готово для жизни: не нужно тратить время и деньги на ремонт и обустройство – после получения ключей можно сразу заезжать в полностью оснащённую квартиру.
• Экономия сил и времени: отпадает необходимость самостоятельно выбирать и покупать мебель, технику, договариваться о доставке и сборке – всем этим занимается застройщик или его подрядчики.
• Фиксация стоимости: цена на мебель, технику и работы по их монтажу фиксируется в договоре на этапе приобретения квартиры. Это защищает от роста цен или непредвиденных расходов, которые часто возникают при самостоятельном ремонте.
• Выгодные условия: девелоперы получают оптовые скидки от поставщиков мебели и бытовой техники, поэтому клиенту комплексное оснащение может обойтись дешевле розничных цен. К тому же периодически проводятся акции, делающие вариант "под ключ" более привлекательным.

Однако у формата "под ключ" есть и недостатки. Главный – отсутствие возможности реализовать собственные дизайнерские идеи: вы получаете типовой интерьер, выбранный из ограниченного набора вариантов. Если качество отделочных материалов или мебели окажется не на высоте, переделывать и заменять их придётся за свой счёт. Нужно также учитывать, что за дополнительные услуги застройщика вы платите сверх базовой цены – полностью укомплектованная квартира обойдётся значительно дороже чернового или даже чистового варианта.

Как выбрать тип отделки от застройщика

При покупке квартиры в новостройке стоит заранее решить, какой вариант отделки вам наиболее выгоден и удобен. Исходить следует из бюджета, желаемых сроков переезда и предпочтений в плане дизайна. Общие рекомендации можно сформулировать так:

1. Черновая отделка. Выбор для тех, кто планирует создать уникальный интерьер и готов лично контролировать все этапы ремонта. Такой вариант подойдёт, если вы располагаете значительными средствами на отделочные работы и временем, чтобы ожидать переезда. Зато результат ремонта будет полностью соответствовать вашим задумкам и требованиям.
2. Предчистовая (white box). Оптимальна для покупателей, которые не хотят выполнять самые пыльные и тяжёлые работы, но при этом стремятся участвовать в финальной отделке. Если вам важно самостоятельно подобрать обои, напольные покрытия, цвета и материалы, имеет смысл взять жильё с подготовкой под чистовую отделку.
3. Чистовая отделка. Удобна тем, кто желает как можно скорее вселиться в новую квартиру и заняться её обустройством без затяжного ремонта. Вы получаете типовой, но полностью готовый ремонт от застройщика, экономя время и силы. Такой вариант хорош при ограниченном бюджете на ремонт или при покупке жилья в ипотеку.
4. Отделка под ключ. Подходит для случаев, когда нужно максимально быстро и без хлопот получить готовое жильё. Этот формат часто выбирают иногородние покупатели, приобретающие квартиру в Москве для переезда, или инвесторы, планирующие сразу сдавать жильё в аренду. В обоих случаях решающую роль играет скорость: вы либо сразу въезжаете сами, либо мгновенно начинаете получать доход от аренды.

Имейте в виду: чем больше опций включено в отделку от застройщика, тем выше итоговая стоимость квадратного метра. Полностью готовое жильё стоит дороже, однако зачастую совокупные расходы на ремонт от девелопера ниже, чем если бы вы делали аналогичный ремонт самостоятельно. Застройщик работает по оптовым ценам и отлаженным технологиям, что снижает издержки. Поэтому не стоит категорически отказываться от отделки, особенно если у вас ограничен бюджет или нет возможности заниматься ремонтом лично.

Как принять квартиру с отделкой у застройщика

Прежде чем подписывать акт приёма-передачи новостройки, крайне важно тщательно осмотреть квартиру и убедиться, что все работы выполнены качественно. План проверки зависит от того, в каком виде отделки передаётся жильё:

1. Черновая отделка. Проверьте основные конструкции и коммуникации. Убедитесь, что вентиляционные каналы не блокированы и обеспечивают хорошую тягу. Окна должны быть целыми, без трещин на стёклах, а монтажные швы вокруг рам – без зазоров (иначе будут потери тепла и промерзания). Стены, полы и потолки осмотрите на отсутствие серьёзных трещин и явных неровностей. В мокрых зонах проверьте наличие гидроизоляции: на полу и стенах санузла должен быть нанесён влагозащитный слой.
2. Предчистовая отделка. Ко всем пунктам, перечисленным для черновой квартиры, добавляются новые проверки. Оцените качество стяжки пола – она должна быть ровной, без трещин и пустот. Можно простучать разные участки: звук везде должен быть глухим и одинаковым (без признаков пустот под стяжкой). Проверьте, проложена ли вдоль стен демпферная шумоизоляционная лента по краям стяжки (она защищает стяжку от растрескивания при высыхании и усадке здания). Стены должны быть ровно оштукатурены, без трещин, бугров и потёков раствора; углы выведены под 90°. Убедитесь, что выведены все предусмотренные проектом точки подключения: места под розетки и выключатели, отводы труб холодной и горячей воды, канализации – их должно быть легко обнаружить на стенах и полу.
3. Чистовая отделка. Помимо перечисленных выше пунктов, необходимо внимательно осмотреть качество самого ремонта. Проверьте работу всех выключателей и розеток – электроэнергия должна подаваться, свет и приборы включаются без перебоев. Осмотрите стены: обои наклеены ровно, без пузырей и стыков "внахлёст", окрашенные поверхности – без подтёков и просветов. Плитка в санузлах и на кухонном фартуке выложена ровно, швы имеют одинаковую ширину, нет сколов на углах. Напольные покрытия (ламинат, паркет, линолеум) тоже проверьте – панели уложены без щелей и перекосов, не скрипят при ходьбе, плинтусы прилегают плотно.
4. Отделка под ключ. Здесь к проверке качества самого ремонта добавляется осмотр мебели и техники. Пройдитесь по всем пунктам, как для чистовой отделки: оцените отделочные работы, электрику, сантехнику. Плюс убедитесь, что вся заявленная мебель присутствует в квартире и соответствует спецификации договора. Проверьте внешнее состояние каждого предмета – нет ли царапин, сколов, дефектов обивки. Включите и протестируйте всю технику (варочную панель, духовой шкаф, холодильник, кондиционер, вытяжку, стиральную машину, бойлер и пр.) – всё должно работать исправно. Если какие-то приборы не подключены к сети, попросите представителя застройщика продемонстрировать их работоспособность.

Если в процессе приёмки квартиры вы обнаружили недостатки или несоответствия заявленной отделке, обязательно зафиксируйте их в акте приёма-передачи. Перечислите все дефекты – от царапины на подоконнике до неплотно прилегающей двери или протечки под раковиной. Застройщик обязан устранить выявленные недочёты за свой счёт и согласовать с вами новую дату окончательной сдачи квартиры. Подписывайте акт только после того, как убедитесь, что всё приведено в соответствие с договором и вашим ожиданиями.